Le régime fiscal des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) pourrait connaître des modifications significatives dès 2025. En effet, le projet de loi de finances pour 2025 annonce des ajustements majeurs, visant à réduire l’écart de traitement fiscal entre les locations meublées et les locations nues, jugé trop avantageux pour le LMNP. Ces réformes potentielles risquent de bouleverser la fiscalité et l’attractivité de ce régime. De nombreux propriétaires et investisseurs s’interrogent : le LMNP restera-t-il avantageux en 2025 ?
Découvrez les points-clés de ces changements, les impacts pour les investisseurs et les stratégies pour optimiser vos investissements locatifs dans le nouveau cadre du LMNP 2025.
Amortissement LMNP : Un Avantage Fiscal Menacé
L’un des piliers de l’attractivité du régime LMNP est la possibilité d’amortir le bien immobilier. Aujourd’hui, ce mécanisme permet de déduire chaque année une partie de la valeur du bien loué de ses recettes locatives, ce qui réduit l’assiette fiscale de manière considérable. Actuellement, cet amortissement n’est pas intégré dans le calcul de la plus-value lors de la vente, ce qui rend ce statut très avantageux.
👉 Qu’est-ce qui change en 2025 ?
La loi de finances 2025 envisage d’inclure les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value au moment de la revente du bien. Cela signifierait que les amortissements réalisés durant la période de détention du bien seraient intégrés au montant de la plus-value imposable. En clair, cet amortissement « récupéré » alourdira la base d’imposition, réduisant ainsi l’avantage fiscal initialement permis par le LMNP.
📊 Exemple de Calcul de Plus-Value en LMNP 2025
Imaginons un bien acheté à 200 000 €, revendu 400 000 € avec 70 000 € d’amortissements déduits pendant 10 ans :
- Avant 2025 : Plus-value imposable de 200 000 €, taxation globale estimée à 48 181 €.
- En 2025 : Plus-value imposable de 270 000 € (amortissements inclus), taxation globale estimée à 76 754 €.
Fiscalité des Locations Meublées Touristiques : Abattement Réduit
Outre les modifications sur l’amortissement, le LMNP 2025 devrait également affecter la fiscalité des locations touristiques. Les revenus des meublés de tourisme non classés, par exemple, verront leur abattement forfaitaire réduit de 50 % à 30 % pour le régime micro-BIC.
📉 Seuil de Revenus Locatifs Abaissé pour le Régime Réel
Autre point essentiel : le seuil de revenus locatifs pour l’abattement forfaitaire passe de 77 700 € à 15 000 € pour les locations touristiques non classées. Les propriétaires au-dessus de ce seuil devront passer au régime réel d’imposition, qui pourrait lui aussi perdre de son attractivité avec la réintégration des amortissements.
Scénarios pour l’Évolution du LMNP : Vers un Alourdissement Progressif de la Fiscalité ?
Le rapport d’Annaïg Le Meur, rendu à l’été 2024, propose plusieurs options de réforme pour le LMNP. Parmi les scénarios envisagés :
- Suppression de l’amortissement pour le régime réel LMNP. Cette mesure radicale réduirait fortement la compétitivité du LMNP par rapport aux locations nues.
- Réduction de l’abattement micro-BIC de 50 % à 40 % pour la location longue durée.
- Suppression du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). L’objectif serait d’imposer les locations meublées non professionnelles sous le régime des revenus fonciers, les soumettant ainsi aux mêmes règles que les locations nues.
Ces propositions, si elles sont retenues, pourraient significativement réduire l’attractivité du LMNP. Néanmoins, le projet de loi n’est pas encore finalisé, et certaines de ces mesures pourraient évoluer d’ici l’adoption définitive.
Pourquoi Réformer le Régime LMNP en 2025 ?
Les objectifs de cette réforme sont multiples :
- Rééquilibrer le marché locatif. Le législateur cherche à encourager les locations longues durées en réduisant l’attractivité fiscale des locations meublées.
- Limiter la spéculation immobilière. En réduisant les avantages fiscaux pour les locations touristiques, le gouvernement espère contenir la pression sur les prix de l’immobilier dans certaines zones.
- Harmoniser la fiscalité des locations meublées et nues. Le but est de gommer l’écart fiscal entre les deux types de location pour offrir un marché plus équilibré.
Conseils pour Se Préparer aux Réformes du LMNP 2025
Afin de limiter l’impact de ces réformes sur vos investissements, voici quelques stratégies à envisager :
- Anticiper une baisse de rentabilité. Réévaluez dès maintenant la rentabilité de vos investissements LMNP pour inclure les éventuels changements fiscaux.
- Privilégier les locations longue durée. Le régime fiscal de la location longue durée pourrait rester plus stable que celui des locations touristiques.
- Opter pour le régime réel. Bien que ce régime perde de son attrait, il demeure plus avantageux que le régime micro-BIC pour les propriétaires dépassant les nouveaux seuils de revenus.
- Passer au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Pour les investisseurs qui le peuvent, le statut LMP peut offrir des avantages fiscaux intéressants.
- Envisager la vente de votre bien avant l’entrée en vigueur des réformes. Si les nouvelles mesures ne correspondent plus à vos objectifs d’investissement, céder votre bien avant 2025 peut limiter votre exposition aux nouvelles règles.
Conclusion : LMNP 2025, Quelles Perspectives pour les Investisseurs ?
Malgré les réformes prévues, le LMNP conservera une partie de ses avantages fiscaux. Les biens détenus sur le long terme et les successions restent particulièrement intéressants. Cependant, le cadre fiscal des locations meublées demeure incertain et pourrait encore évoluer. Il est donc essentiel de suivre les changements législatifs à venir pour optimiser vos investissements.
Pour réussir votre transition vers le LMNP 2025, consultez des experts fiscaux et immobiliers. Ils pourront vous conseiller selon vos objectifs et votre situation patrimoniale.